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Le pacte de préférence en matière immobilière

Par patrick.herrou le jeu, 16/01/2014 - 11:12

Définition

Le pacte de préférence en droit français en matière immobilière est le contrat par lequel une

partie (le promettant) s'engage auprès d'une autre (le bénéficiaire), pour le cas où il se

déciderait à vendre son bien immobilier, à offrir prioritairement la vente au bénéficiaire du

pacte et donc à ne pas conclure de contrat aux mêmes conditions avec des tiers.

Il s'agit bien d'un contrat faisant partie de la catégorie des avant-contrats, puisqu'il doit

nécessairement y avoir un accord de volontés.

Le promettant n'est pas obligé de vendre. Le bénéficiaire, une fois la vente proposée, est libreComparatifLampadaire Votre 2019Mon Luminaire Intrieur Noir Pour orxBCeWd

de l'accepter ou de la refuser ;

Le pacte de préférence est moins contraignant que la promesse unilatérale de vente où le

promettant s'engage à donner un consentement actuel et irrévocable à la vente projetée.

S'il s'apparente, par contre, au droit de préemption, il s'en distingue dans la mesure où il est

d'origine contractuelle, alors que le droit de préemption est d'ordre public. Pour cette raison,

le pacte de préférence devra « s'incliner » devant l'existence d'un droit de préemption, sauf

pour le bénéficiaire évincé à demander au promettant des dommages et intérêts sur le

fondement de l'article 1147 du Code Civil.

Contenu

Le pacte de préférence ne fait l'objet d'aucune réglementation générale dans le Code civil, ce

qui laisse à la pratique une grande liberté.

Les dispositions applicables sont celles de droit commun des contrats (art. 1101 et suivants du

Code Civil).

Si, par souci de liberté, le droit des contrats se montre en général favorable à la validité des

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accords de préférence dans de nombreux domaines, la loi et la jurisprudence peuvent être

parfois conduites à annuler, au nom du respect de l'ordre public, certains accords qui sont

susceptibles de violer d'autres libertés ou d'autres principes du droit.

Les parties peuvent aller jusqu'à aménager, de façon plus ou moins détaillée, un véritable

mécanisme conventionnel de préemption permettant au bénéficiaire de conclure aux mêmes

conditions que celles contenues dans un projet de contrat élaboré entre le promettant et un

tiers.

Toutefois, en règle générale, le contrat doit avoir fait l'objet de stipulations expresses pourLed Solaire Guirlande De 75 Exterieur Lumineuse Réduction VzqMUpS

donner lieu à un droit de préférence.

Deux caractéristiques sont unanimement admises : le consentement à une priorité et

l'existence d'un contrat futur auquel il est attaché.

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S'agissant d'un contrat dont les éléments essentiels ne sont pas encore déterminés, la

souscription d'un pacte de préférence exige seulement que l'objet du pacte (l'opération

envisagée) soit défini et licite.

La Cour de cassation a précisé qu'« il n'est pas dans la nature du pacte de préférence de

prédéterminer le prix du contrat envisagé et qui ne sera conclu, ultérieurement, que s'il

advient que le promettant en décide ainsi » (Cass. 1re civ., 6 juin 2001, no 98-20.673).

Il ne suffit pas de mentionner la nature de l'obligation, il convient d'en préciser la portée

exacte.

En matière immobilière, le pacte est souvent une convention accessoire à un contrat de vente,Catalogue Carrefour Catalogue Suspension 2019rueducommerce Suspension Papillon 2019rueducommerce Catalogue 2019rueducommerce Suspension Papillon Carrefour Papillon b67gvYfy

réservant à l'acquéreur une priorité au cas où le vendeur aurait un deuxième bien à vendre.

Les deux dispositions peuvent être liées si les parties l'ont expressément voulu et stipulé.

Durée

La Cour de Cassation n'exige pas de délai (Cass. 1e civ. 22-12-1959 : Bull. civ. I n° 558). Le

pacte peut donc être à durée déterminée ou indéterminée.

Si aucun délai n'a été prévu, le pacte ne doit pas être considéré comme indéfini dans sa

durée ; il est valable en principe pendant trente ans.

Toutefois il est préférable de préciser une durée au terme de laquelle, le pacte deviendra

caduc.

Une trop longue durée d'attente entre la conclusion du pacte de préférence et l'exercice

effectif de la préférence peut permettre aux juges d'induire des circonstances une renonciation

tacite du bénéficiaire à son droit.

Le bénéficiaire du droit de préférence peut également être réputé avoir renoncé à son droit

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lorsqu'il a pris connaissance de la conclusion du contrat définitif avec un tiers et n'a pas

formulé de réclamation pendant un temps raisonnable.

Prix

Le pacte de préférence peut-être consenti à titre gratuit, mais il est également possible de

prévoir une contrepartie financière à la charge du bénéficiaire.

Le prix de vente de l'immeuble dans le cas où le promettant se déciderait à vendre n'a pas à

être fixé dès le pacte de préférence (Cass. 1e civ. 6-6-2002 n° 982 : RJDA1/02 n° 25 et Cass.

3e civ. 1-2-1984 : Bull. civ. III n° 26)

Effets

La doctrine est divisée sur la portée de l'obligation du promettant. Pour certains, elle consiste

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en une obligation de faire. Pour d'autres auteurs, en une obligation de ne pas faire.

S'agissant du bénéficiaire, le pacte lui confère un simple droit de créance. Le bénéficiaire

n'est pas tenu d'accepter l'offre, et peut donc la refuser; il bénéficie d'un droit de priorité, droit

personnel et non réel, lui permettant par principe d'être seul maître de la formation du contrat

projeté. Il peut décider de lever l'option, comme de ne pas la lever, c'est seulement dans ce

dernier cas que le contrat ne sera pas formé.

Deux conditions doivent donc être réunies pour que le bénéficiaire devienne propriétaire :

- le propriétaire doit décider de vendre le bien,

- le propriétaire et le bénéficiaire doivent s'accorder sur le prix du bien.

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Ces deux conditions réunies permettent la formation du contrat de vente.

La réalisation des formalités légales prévues en matière de vente immobilière, ne sont que des

conditions supplémentaires à remplir pour que le contrat de vente puisse être définitivement

conclu.

Lorsqu'il décide de vendre le bien objet du pacte, le promettant doit donc respecter la priorité

donnée au bénéficiaire lequel est libre d'accepter ou non l'offre de vente.

Le promettant est donc soumis à l'obligation d'informer le bénéficiaire de son intention de

vendre et de lui proposer d'acquérir le bien. Si le bénéficiaire n'accepte pas, le promettant est

libéré dans la mesure où le refus entraîne la fin du pacte. Le promettant peut alors

contracter aux mêmes conditions avec un tiers (Civ. 3ème, 29 janvier 2003).

A défaut de stipulation contraire dans l'acte, le pacte est cessible et transmissible aux héritiers

sous condition de la signification de cette cession ou transmission par acte extra-judiciaireEtude Du Moulage Moule A La Cire Perdue En Monobloc Pour AR34jLq5

dans les formes de l'article 1690 du Code Civil.

Le changement de destination du bien n'entraîne pas la caducité du pacte.

Notification de l'offre de vente

Le contrat devra prévoir les informations et les formes de la notification de l'offre par le

promettant :

Le prix de vente

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La désignation de l'immeuble

Les modalités de paiement

Les charges grevant l'immeuble

Précision que la notification vaut offre de vente

Délai éventuel qu'aurait le bénéficiaire pour accepter l'offre de vente

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Le contrat devra prévoir également la forme de l'acceptation par le bénéficiaire.

Publicité

Le pacte de préférence de vente "ne constitue pas une restriction au droit de disposer" et n'est

pas soumis à publicité obligatoire (Cour de Cass. 3è ch.civ. 16 mars 1994).

De ce fait, il est souhaitable de le soumettre au régime de la publicité facultative, et

seulement à titre d'information des tiers. Cette publication du pacte ne lui confère donc qu'un

effet limité.

Le conservateur des hypothèques n'a, du reste, pas l'obligation légale de publier un pacte de

préférence autonome par rapport à une vente, sauf si un notaire lui en fait réquisition spéciale.

Par contre, cette publication est nécessaire pour démontrer, en cas de violation du pacte par le

promettant, que le tiers était au courant de son existence.

Cas d'impossibilité d'exécution

Notamment si la chose a péri,

après l'expiration du délai prévu dans le pacte,

si le promettant a aliéné le bien au profit d'un tiers,

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enfin, si le bien est saisi ou si le promettant fait l'objet d'une procédure collective.

Sanctions

Effet obligatoire de tout avant-contrat, le pacte de préférence expose le promettant à des

sanctions s'il ne respecte pas son engagement.

Il en est ainsi lorsque qu'il conclut directement le contrat avec un tiers, sans préalablement en

proposer la conclusion au bénéficiaire,

ou encore lorsqu'il se met volontairement dans l'impossibilité de remplir sa promesse à l'égard

du bénéficiaire

Lorsque le promettant viole le pacte et conclut la vente avec un tiers sans respecter la

préférence accordée au bénéficiaire du pacte, la vente ne peut pas être annulée à la demande

du bénéficiaire mais le promettant engage sa responsabilité contractuelle et devra indemniserLampe Feu Coleman Vert 150 Cxo Frontale redoCxB

le bénéficiaire (article 1142 du Code Civil). Ainsi, seule l'attribution de dommages et intérêts

est possible et non l'exécution forcée du contrat de vente.

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Néanmoins, à la suite d'un revirement de jurisprudence, il a été jugé que si le tiers en question

est de mauvaise foi, c'est à dire s'il a acquis le bien alors même qu'il avait connaissance du

pacte de préférence et de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir, le bénéficiaire du

pacte de préférence est alors en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec le tiers de

mauvaise foi et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur (Cass. Ch. mixte, 26 mai 2006, n° 240 -

14 février 2007 n° 05-21814).

Commentaires

tiers acquéreur de bonne foi lésé

Permalien Par JA (non vérifié) le dim, 23/10/2016 - 14:50
Nom:
JA

que se passe t- il lorsque le pacte stipule que le bénéficiaire peut se substituer à un acquéreur trouvé par le vendeur, que ce pacte est publié, et que le bénéficiaire fait valoir son droit après que le compromis ait été signé entre le vendeur et cet acquéreur, qui était totalement ignorant de l'existence de ce pacte et se trouve alors évincé (ce qui est mon cas aujourd'hui) ?

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